Keterjangkauan yang Rendah akan Membebani Pasar Perumahan Zona Euro pada Tahun 2024

Salah satu alasan utama penurunan permintaan kredit perumahan tahun lalu adalah menurunnya keterjangkauan harga properti perumahan. Tahun ini, karena prospek pemulihan harga rumah dan potensi penurunan suku bunga KPR yang terbatas, kenaikan upah yang diharapkan tidak akan meningkatkan keterjangkauan pembelian real estat perumahan.

Keterjangkauan yang Tidak Menguntungkan sebagai Salah Satu Pendorong Utama di Balik Koreksi Pasar Perumahan Tahun Lalu

Selama dua tahun terakhir, suku bunga KPR di Zona Euro naik hampir tiga kali lipat. Peningkatan biaya pembiayaan yang dihasilkan telah menempatkan beban keuangan yang jauh lebih berat pada calon pembeli rumah dan oleh karena itu menurunkan keterjangkauan real estat perumahan. Kenaikan biaya hidup secara umum – yang telah menghapus sebagian besar kenaikan nominal upah – memperburuk situasi. Oleh karena itu, banyak orang memutuskan untuk menunda rencana pengeluaran mereka, yang menyebabkan penurunan permintaan kredit perumahan yang signifikan dan tekanan ke bawah pada harga rumah. Sementara permintaan kredit perumahan turun sekitar 30% pada tahun 2023 dari tahun ke tahun, harga rumah di zona euro turun 2,2% dari puncaknya yang dicapai pada kuartal ketiga tahun 2022 ke kuartal ketiga tahun 2023.

Namun, terdapat perbedaan besar dalam perkembangan harga rumah di seluruh zona euro dan data terbaru dari Belgia, Jerman, dan Belanda menunjukkan bahwa tren yang berbeda ini berlanjut pada kuartal keempat tahun 2023. Di Jerman, harga rumah turun 2% dari kuartal ke kuartal pada kuartal keempat tahun 2023. Ini tidak hanya sesuai dengan penurunan harga sebesar 8,4% untuk setahun penuh pada tahun 2023, tetapi juga menandai penurunan harga tahunan pertama sejak 2007. Di Belanda, harga rumah turun 2,9% YoY pada tahun penuh 2023, meskipun mulai naik lagi dengan cepat pada paruh kedua tahun ini, seperti yang diilustrasikan oleh kenaikan 1,7% QoQ pada kuartal keempat. Akibatnya, harga rumah hampir kembali ke level puncaknya pada pertengahan tahun 2022. Di Belgia, di sisi lain, pertumbuhan harga rumah rata-rata pada tahun 2023 adalah 2,5%. Di sini, pasar perumahan didukung oleh indeksasi upah otomatis, yang membantu daya beli riil bertahan jauh lebih baik daripada di negara lain, dan oleh perpanjangan rata-rata jatuh tempo pinjaman rumah tangga.

Koreksi Harga Rumah akan Diikuti oleh Pemulihan Harga yang Moderat

Ke depan, harga rumah di Zona Euro akan sedikit pulih tahun ini. Meskipun defisit pasokan struktural perumahan kemungkinan akan diperburuk oleh tingginya biaya material dan kurangnya pekerja terampil di sektor konstruksi, peningkatan permintaan yang moderat mungkin akan memberikan sedikit tekanan ke atas pada harga. Namun, perbedaan regional akan tetap ada. Penurunan harga sekitar 8% pada tahun 2023 kemungkinan akan diikuti oleh kenaikan harga rumah yang hanya sedikit, kurang dari 1% di Jerman, sehingga harga rumah akan tetap berada di bawah tingkat perputaran sebelum suku bunga. Sementara kami mengasumsikan pertumbuhan harga rumah yang stabil sebesar 3% di Belgia, pertumbuhan harga rumah diprakirakan akan meningkat di Belanda pada tahun 2024. Di sini, terbatasnya pasokan rumah yang dikombinasikan dengan peningkatan kapasitas pinjaman diprakirakan akan mendorong harga rumah lebih jauh ke atas.

Indeks Harga Rumah (Direvisi menjadi Kuartal 4 2019=100)

Sumber: Eurostat; Analisis Ekonomi & Keuangan ING; INGF dari 1Q 2024; perkembangan harga hanya untuk rumah yang sudah ada di Belanda

Potensi Penurunan Suku Bunga KPR Terbatas, meskipun ECB akan Memangkas Suku Bunga Kebijakan

Kenaikan suku bunga KPR dan kenaikan biaya pembiayaan telah menjadi pendorong utama penurunan keterjangkauan real estat residensial. Perkembangan suku bunga pinjaman terkait erat dengan suku bunga pasar modal jangka panjang. Pada akhir tahun lalu, suku bunga jangka panjang di Zona Euro (yang diukur dengan suku bunga Swap 10 tahun Zona Euro) telah turun lebih dari 50bp karena ekspektasi para pelaku pasar keuangan bahwa Bank Sentral Eropa akan memangkas suku bunga acuan secara besar-besaran tahun ini. Oleh karena itu, suku bunga KPR turun di bulan Desember dan Januari.

Tingkat Swap Suku Bunga 10 Tahun (Zona Euro) dan Suku Bunga KPR (dalam %)

Sumber: Macrobond; INGF dari Kuartal 1 2024

Penurunan suku bunga KPR paling terasa di Jerman, dengan penurunan hampir 40bp antara November dan Januari, mendorong peningkatan permintaan yang signifikan untuk kredit perumahan. Namun, ke depan, biaya pembiayaan diprakirakan tidak akan berkurang secara signifikan. Karena penurunan suku bunga ECB di masa depan sudah diperhitungkan, maka diperlukan siklus penurunan suku bunga yang sangat kuat yang dengan cepat membalikkan kenaikan suku bunga sejak Juli 2022 untuk memberikan potensi penurunan tambahan baik untuk pasar modal maupun suku bunga KPR.

Upah yang Lebih Tinggi Saja Tidak Cukup untuk Meningkatkan Keterjangkauan

Upah nominal di Zona Euro telah meningkat tajam selama dua tahun terakhir. Namun, kenaikan tersebut belum cukup untuk mengimbangi inflasi yang tinggi. Akibatnya, upah riil mengalami kontraksi di setiap kuartal antara kuartal pertama 2021 dan kuartal kedua 2023. Mulai paruh kedua tahun 2023, penurunan inflasi umum mendukung peningkatan marjinal dalam upah riil – meskipun ini tidak cukup untuk mengimbangi penurunan upah riil selama dua tahun sebelumnya. Selain kenaikan biaya pembiayaan, hal ini telah memperkuat penurunan keterjangkauan pembelian real estat perumahan.

Ke depan, pertumbuhan upah di Zona Euro kemungkinan telah mencapai puncaknya dan akan melambat mulai saat ini. Namun demikian, pertumbuhan upah nominal tahun ini diprakirakan akan lebih kuat dari tahun-tahun sebelumnya dan, yang lebih penting, lebih kuat dari inflasi. Pada gilirannya, upah riil kemungkinan akan meningkat, sehingga mengembalikan daya beli kepada konsumen. Di Jerman, di mana gelombang pemogokan terbaru menunjukkan betapa kuatnya tekanan upah yang masih ada, upah riil kemungkinan akan tumbuh pada laju tercepat sejak 2016. Pertumbuhan upah riil di Belanda juga cenderung lebih kuat dibandingkan tahun-tahun sebelumnya meskipun terjadi perlambatan pertumbuhan upah nominal. Di Belgia, di mana upah terkait dengan inflasi, upah akan naik lebih lambat dibandingkan negara-negara zona euro lainnya karena inflasi telah menurun.

Meskipun kenaikan upah riil yang diharapkan akan berdampak baik pada keterjangkauan real estat perumahan, tingkat ketidakpastian yang tinggi dan suku bunga tabungan yang lebih tinggi kemungkinan akan meningkatkan tabungan berjaga-jaga, sehingga setiap pendapatan tambahan lebih mungkin berakhir di rekening tabungan dan tidak harus dalam investasi real estat.

Pemulihan Pasar Perumahan akan Melambat pada Tahun 2024

Entah karena kenaikan harga rumah yang diprakirakan tajam, seperti di Belanda, atau karena penyeimbangan kembali pasar yang ditandai dengan ketidakpastian yang tinggi dan tidak ada pelonggaran lebih lanjut dari biaya pembiayaan seperti di Jerman atau Belgia, keterjangkauan pembelian real estat perumahan diprakirakan tidak akan membaik secara signifikan tahun ini. Akibatnya, keterjangkauan akan tetap berada di level rendah secara historis, yang hanya akan mengarah pada pemulihan pasar perumahan zona euro secara bertahap.

Baca analisis aslinya: Keterjangkauan yang Rendah akan Membebani Pasar Perumahan Zona Euro pada Tahun 2024