Scott Bessent memiliki rencana untuk memangkas suku bunga hipotek. Rencana itu bergantung pada satu perang

Rencana Menteri Keuangan AS, Scott Bessent, untuk menurunkan biaya pinjaman memiliki dua bagian. Salah satunya adalah membeli kembali lebih banyak obligasi pemerintah bertenor panjang. Yang lainnya adalah melewati perang dengan Iran; setelah itu, ia dilaporkan mengatakan suku bunga seharusnya turun. Suku bunga hipotek 30 tahun berada di level tertinggi dalam hampir tiga tahun, dan imbal hasil obligasi yang diikutinya hanya menambah sangat sedikit inflasi akibat perang. Mengakhiri pertempuran akan menghapus apa yang ditambahkan perang ke inflasi yang diprakirakan, dan itu adalah bagian terkecil dari kenaikan tersebut.

Mortgage Bankers Association (MBA) menetapkan rata-rata suku bunga tetap 30 tahun di 7,49% pada pekan hingga 2 Oktober, naik dari 7,30% sepekan sebelumnya. Ukuran Freddie Mac berada di 7,28% pada 1 Oktober, level tertingginya sejak November 2023. Angka itu berada di 5,98% pada 26 Februari, dua hari sebelum perang dimulai. Siapa pun yang membeli rumah dengan pinjaman membayar untuk pergerakan itu, dan pertanyaan bagi rencana Bessent adalah seberapa besar gencatan senjata akan membatalkannya.

Suku bunga hipotek mengikuti imbal hasil 10 tahun

Hipotek 30 tahun dihargai berdasarkan imbal hasil Treasury 10 tahun, yaitu suku bunga yang dibayar pemerintah AS untuk meminjam selama satu dekade, ditambah marjin bagi pemberi pinjaman. Imbal hasil 10 tahun berada di 4,02% pada 26 Februari dan 5,31% pada hari Senin, level tertingginya sejak Mei 2002. Berdasarkan angka Freddie Mac, marjin pemberi pinjaman sekitar 2 poin pada Februari dan masih sekitar 2 poin pada 1 Oktober. Suku bunga hipotek adalah imbal hasil 10 tahun ditambah biaya, dan biaya itu sama seperti sebelum perang. Menurunkan suku bunga hipotek berarti menurunkan imbal hasil 10 tahun, pada bagian yang memang benar-benar naik.

Tujuh bulan perang menambah 0,08 poin pada inflasi yang diprakirakan

Imbal hasil 10 tahun dapat dipecah menjadi dua menggunakan obligasi pemerintah yang dilindungi inflasi. Satu bagian adalah apa yang diprakirakan investor sebagai rata-rata inflasi selama sepuluh tahun ke depan. Bagian lainnya adalah imbal hasil yang mereka inginkan di atas itu, yaitu imbal hasil setelah inflasi.

Bagian pertama berada di 2,28% pada 26 Februari dan kini 2,36%. Itu berarti kenaikan 0,08 poin selama tujuh bulan perang dan guncangan Minyak. Bagian kedua berada di 1,74% dan kini 2,91%, kenaikan hampir 1,2 poin. Pada bulan April, Bessent menggambarkan dampak perang terhadap harga sebagai sementara. Pasar obligasi sepakat dengannya soal inflasi, dan kenaikannya terjadi pada separuh imbal hasil yang lain.

Gencatan senjata pertama-tama berdampak pada Minyak dan inflasi yang diprakirakan. Itu hanya dapat menghapus apa yang ditambahkan perang, 0,08 poin, dari tingkat hipotek 7,49%. Perang masih dapat menjangkau tingkat hipotek melalui Federal Reserve (The Fed), jika Minyak yang lebih mahal membuat para pejabat terus menaikkan suku bunga. Jalur itu berjalan melalui imbal hasil yang tersisa setelah inflasi dan melalui daftar alasan kenaikan suku bunga milik The Fed sendiri, salah satunya adalah Minyak.

Sejak kenaikan suku bunga, imbal hasil 10 tahun naik dengan sendirinya

The Fed menaikkan suku bunganya sebesar seperempat poin menjadi 3,75%-4,00% pada 16 September. Sejak saat itu, imbal hasil Treasury dua tahun, yang melacak apa yang diprakirakan investor akan dilakukan The Fed selama dua tahun ke depan, naik 0,05 poin. Imbal hasil 10 tahun naik 0,26 poin, dan tingkat hipotek Freddie Mac naik dari 6,95% menjadi 7,28%. Kenaikan terbaru adalah investor meminta imbal hasil lebih tinggi untuk meminjamkan selama sepuluh tahun. Ini bukan taruhan pada lebih banyak kenaikan suku bunga The Fed, dan ini juga bukan karena Minyak, yang lebih rendah dibandingkan pada hari kenaikan suku bunga.

Alat Bessent yang lain menargetkan tepat bagian itu. Pada 19 Agustus, Treasury menggandakan pembelian kembali obligasi pemerintah bertenor panjang untuk program yang berlangsung dari 9 September hingga 4 November, yang dibela Bessent sebagai cara untuk membatasi kenaikan imbal hasil jangka panjang. Imbal hasil 10 tahun turun ke 4,66% saat pengumuman dan kini berada di 5,27%, sehingga separuh dari rencana yang tidak bergantung pada perang telah berjalan selama sebulan dengan imbal hasil yang terus naik di dalamnya.

Separuh imbal hasil mana yang turun

Tanggal berakhirnya perang masih menjadi pertanyaan terbuka, dan kedua versi tersebut mengarah ke arah yang berlawanan. Presiden Donald Trump mengatakan perang akan berakhir segera setelah pemilu 3 November. Menurut Wall Street Journal, ia juga mengatakan kepada para ajudan bahwa ia memprakirakan akan melanjutkan serangan setelah pemungutan suara. Reuters melaporkan bahwa para ajudannya bekerja untuk mencegah pertempuran meningkat sebelum itu.

Jika pertempuran berakhir, imbal hasil 10 tahun kemungkinan akan mengembalikan 0,08 poin dalam inflasi yang diprakirakan. Ujian atas rencana Bessent adalah apa yang terjadi pada imbal hasil yang tersisa setelah inflasi. Jika bagian itu turun setengah poin atau lebih seiring Minyak turun dan para pejabat berhenti berbicara tentang kenaikan suku bunga, tingkat hipotek bisa kembali di bawah 7%. Rencana itu kemudian akan bekerja melalui The Fed, bukan melalui Minyak. Jika bagian itu bertahan di dekat 2,9%, gencatan senjata memangkas sepersepuluh poin dari tingkat hipotek 7,49% dan menyisakan sisanya.

Jika serangan dilanjutkan setelah 3 November, Minyak kemungkinan akan naik lagi dan alasan untuk kenaikan suku bunga The Fed lainnya pada Desember menjadi lebih kuat. Dalam skenario itu, imbal hasil yang tersisa setelah inflasi memiliki lebih banyak alasan untuk naik daripada turun, dan pembelian kembali yang diperluas dijadwalkan berakhir pada 4 November, sehari setelah pemungutan suara.

Pembagian imbal hasil 10 tahun menjadi dua bagiannya dipublikasikan setiap hari perdagangan, sehingga akan menunjukkan separuh rencana mana yang bekerja sebelum survei hipotek berikutnya melakukannya. Gencatan senjata yang menurunkan Minyak dan menjaga imbal hasil 10 tahun di atas 5% mengakhiri perang dan membuat tingkat hipotek kira-kira tetap seperti sekarang.