The Fed Tidak akan Segera Menurunkan Suku Bunga – Kabar Buruk untuk Pinjaman KPR Anda

Lonjakan terbaru dalam imbal hasil obligasi Pemerintah AS setelah Moody’s menurunkan peringkat kredit utang sovereign Amerika Serikat (AS) bisa menjadi panggilan bangun bagi pasar keuangan, semacam tanda awal bahaya yang pada akhirnya diingat sebagai sinyal perubahan arah. Namun bagi masyarakat umum, ada sesuatu yang lebih realistis tentang ini: pinjaman hipotek yang mahal akan tetap ada.

Meskipun selama berbulan-bulan ekspektasi suku bunga di AS menurun, pasar mungkin menyadari bahwa suku bunga tidak akan turun dalam waktu dekat, yang menciptakan tekanan naik pada suku bunga hipotek dan dengan demikian membuat pinjaman hipotek menjadi lebih mahal. 

Meski banyak bank sentral utama di seluruh dunia memangkas suku bunga acuan mereka, Federal Reserve (The Fed) AS telah mempertahankan suku bunga acuannya – The Fed Funds rate – stabil selama tiga pertemuan terakhir. The Fed terakhir kali menurunkan suku bunga pada bulan Desember, menjadikannya 100 basis poin dalam tiga kali penurunan suku bunga untuk tahun 2024. 

Pasar mengharapkan lebih banyak pemangkasan. Pada awal tahun, peluang penurunan suku bunga di paruh pertama 2025 berada di angka 75%, menurut data CME Fedwatch – saat ini peluang ini (untuk pertemuan Semester 1 yang tersisa di bulan Juni) berada di angka yang sangat kecil, yaitu 2%. 

Peluang suku bunga untuk pertemuan The Fed 18 Juni (sumber: Alat Fedwatch CME)

Pasar saat ini memprakirakan pemangkasan suku bunga The Fed pertama akan tiba pada bulan September. Namun bahkan keraguan tentang waktu mulai muncul, karena peluang untuk mempertahankan suku bunga pada level saat ini di bulan September telah meningkat dari 1% pada 1 Mei menjadi 31% saat ini. Itu adalah lonjakan yang menggerakkan pasar.

Apa Korelasi antara Suku Bunga The Fed dan Imbal Hasil Treasury AS?

Teori makroekonomi biasanya menjelaskan dengan baik hubungan antara suku bunga The Fed Funds dan imbal hasil Treasury jangka pendek – yang diwakili oleh surat berharga dengan tanggal jatuh tempo hingga satu tahun. 

Aset Treasury jangka menengah dan panjang (catatan hingga tanggal jatuh tempo 10 tahun dan obligasi dari 10 tahun ke atas) biasanya memiliki variasi yang lebih luas, terutama selama periode kondisi ekonomi yang tidak biasa atau perubahan ekspektasi pasar.

Grafik korelasi imbal hasil Treasury AS 1 tahun, 10 tahun, dan Suku Bunga The Fed Funds Efektif 

Ini ditunjukkan dengan baik dalam grafik di atas. Imbal hasil Treasury AS bertenor 10 tahun (garis biru) biasanya kurang sensitif dibandingkan imbal hasil 1 tahun (garis oranye) terhadap perubahan suku bunga The Fed (dalam hijau). Pasar telah berada dalam fase korelasi tinggi sejak 2022, ketika The Fed menaikkan suku bunga di setiap pertemuan. 

Lonjakan imbal hasil obligasi bertenor 10 tahun baru-baru ini, yang dipicu oleh penurunan peringkat kredit Moody’s, telah menciptakan persilangan dengan suku bunga The Fed Funds, dalam apa yang bisa menjadi antisipasi terhadap suku bunga yang lebih tinggi.

Apa yang Dikatakan Pejabat Federal Reserve tentang Suku Bunga di Masa Depan?

Pejabat Federal Reserve tidak menolak ekspektasi suku bunga yang lebih tinggi ini. Kita berada di tengah minggu Fedspeak yang sibuk, dan diskursus sebagian besar bersikap hawkish.

Presiden The Fed Atlanta, Raphael Bostic, mengatakan pada hari Senin bahwa The Fed perlu lebih yakin tentang prospek ekonomi untuk merasa nyaman tentang bagaimana kebijakan moneter harus berubah. Bostic menambahkan bahwa "ketidakstabilan lebih lanjut di pasar Treasury akan menambah ketidakpastian. Menambah lebih banyak ketidakpastian akan menyebabkan penundaan lebih lanjut dalam perubahan kebijakan saat The Fed mencari lebih banyak kejelasan." 

Bostic telah lama mempertahankan nada netral, menurut FXStreet’s FedTracker, alat berbasis AI yang menganalisis pidato publik dari pejabat Federal Reserve dalam skala dovish-ke-hawkish 0-10. Kata-katanya yang baru-baru ini menggeser nada menjadi lebih hawkish, dengan skor 6,0 (lebih hawkish pada skala) dibandingkan dengan rata-rata 5,4.

Alberto Musalem, Presiden The Fed St. Louis, seorang pembicara yang secara tradisional lebih hawkish (dengan skor rata-rata 5,8 pada FedTracker), mengikuti nada yang sama, mengatakan pada hari Selasa bahwa kebijakan moneter The Fed saat ini "berada pada posisi yang baik."

Indeks Sentimen The Fed FXStreet, sebuah ukuran yang mengukur semua penampilan publik The Fed, telah menghabiskan dua bulan terakhir di atas 110, jauh ke dalam wilayah hawkish, menunjukkan pergeseran hawkish saat ini dalam kebijakan The Fed.

Indeks Sentimen The Fed FXStreet

Bagaimana Kebijakan The Fed Mempengaruhi Pinjaman Hipotek?

Suku bunga hipotek sangat bergantung pada suku bunga yang ditetapkan oleh The Fed. Bank-bank komersial saling meminjam dan meminjamkan kelebihan cadangan mereka pada tingkat tersebut, sehingga setiap perubahan dalam ekspektasi suku bunga The Fed Funds secara tegas memengaruhi suku bunga komersial untuk hipotek dan pinjaman..

Penurunan peringkat utang sovereign AS oleh Moody’s, kenaikan imbal hasil Treasury AS yang menyusul, dan kenaikan suku bunga The Fed yang diharapkan dalam waktu dekat adalah rangkaian peristiwa yang dapat menghukum pasar real estat dengan membuat pinjaman hipotek menjadi lebih mahal. 

Pada hari Senin, pasar hipotek AS bereaksi dengan kenaikan suku bunga setelah penurunan peringkat utang AS oleh Moody’s. Suku bunga tetap 30 tahun dan 15 tahun telah naik minggu ini ke level tertinggi sejak 11 April, saat ini masing-masing berada di 6,99% dan 6,35%, menurut data Mortgage News Daily. 

"Pemberi pinjaman hipotek rata-rata harus memperhitungkan tidak hanya pergerakan pasar pada menit-menit terakhir penutupan hari Jumat (setelah penurunan peringkat Moody’s dirilis), tetapi juga kelemahan tambahan yang terlihat pada hari Senin," kata Matthew Graham, kepala operasi di Mortgage News Daily, kepada CNBC.

Rata-rata suku bunga hipotek tetap 30 tahun yang diterbitkan oleh Federal Reserve St. Louis setiap minggu pada hari Kamis, saat ini berada di 6,81%, setelah berada di kisaran 6,5% hingga 7,1% selama tahun 2025. Suku bunga ini tidak termasuk fluktuasi terbaru di pasar obligasi AS.

Rata-rata suku bunga hipotek tetap 30 tahun (sumber: The Fed St. Louis)

Data suku bunga dari Asosiasi Pemberi Pinjaman Hipotek (MBA), ukuran acuan di pasar hipotek AS, juga menunjukkan beberapa stabilisasi tepat di bawah level 7% dalam beberapa minggu terakhir. 

Kedua metrik ini dapat terus mengalami tren naik jangka panjang di atas level tersebut dalam beberapa bulan mendatang jika ketidakpastian makroekonomi berlanjut dan Federal Reserve terus menunda penurunan suku bunga yang telah lama ditunggu-tunggu.

Jika tren ini berlanjut, tampaknya satu-satunya arah untuk suku bunga hipotek adalah naik.