Suku bunga hipotek AS baru saja mencapai level tertinggi tiga tahun empat minggu sebelum pemilu paruh waktu

Suku bunga hipotek naik ke level tertinggi dalam hampir tiga tahun di Amerika Serikat (AS), menambah tantangan yang dihadapi pasar perumahan dan mempersulit agenda ekonomi Presiden AS Donald Trump kurang dari empat minggu sebelum pemilu sela 3 November. Menurut data yang dirilis pada hari Rabu oleh Mortgage Bankers Association (MBA), rata-rata suku bunga untuk hipotek suku bunga tetap 30 tahun naik menjadi 7,49% pada pekan yang berakhir 2 Oktober, meningkat 19 basis poin dari pekan sebelumnya.

Angka tersebut, yang tertinggi sejak November 2023, menandai kemunduran bagi pemerintahan Trump, yang telah berjanji untuk menurunkan biaya perumahan dan membuat kepemilikan rumah lebih mudah diakses. Kenaikan ini terjadi ketika inflasi tetap tinggi, perang di Iran terus mengganggu pasar energi dan imbal hasil obligasi AS mencapai level tertinggi multi-tahun.

Bagi rumah tangga Amerika, kombinasi ini berarti pembayaran hipotek bulanan yang lebih tinggi, kapasitas pinjaman yang lebih rendah, dan jalan menuju kepemilikan rumah yang semakin tidak pasti. Bagi Partai Republik, hal ini mengancam untuk mengubah janji ekonomi utama menjadi kerentanan elektoral karena biaya hidup mendominasi kekhawatiran para pemilih.

Mengapa suku bunga hipotek AS mencapai 7,49%?

Kenaikan terbaru dalam suku bunga hipotek terutama didorong oleh tekanan di pasar obligasi Treasury AS. Bertentangan dengan kesalahpahaman umum, suku bunga hipotek tidak ditentukan secara langsung oleh suku bunga acuan Federal Reserve (The Fed). Sebaliknya, suku bunga tersebut sebagian besar mengikuti imbal hasil obligasi jangka panjang, khususnya imbal hasil obligasi Treasury AS bertenor 10 tahun.

Imbal hasil tersebut naik di atas 5,3% pada hari Senin, mencapai level tertingginya dalam 24 tahun, menurut Reuters. Kenaikan ini mencerminkan kekhawatiran investor terhadap inflasi yang persisten, ketahanan pertumbuhan ekonomi AS, dan meningkatnya kebutuhan pembiayaan pemerintah federal.

Perang yang melibatkan Amerika Serikat, Israel, dan Iran, yang dimulai pada akhir Februari, memainkan peran menentukan dalam perkembangan ini. Gangguan terhadap ekspor energi Timur Tengah memicu kenaikan tajam harga Minyak, mendorong naik biaya transportasi, produksi, dan konsumen. Inflasi tahunan AS, yang diukur dengan Indeks Harga Belanja Konsumsi Pribadi (Personal Consumption Expenditures/PCE), mencapai 3,4% YoY pada bulan Agustus, dibandingkan dengan 2,8% pada bulan Februari, menurut Biro Analisis Ekonomi (BEA). Angka tersebut masih jauh di atas target 2% The Fed.

Lingkungan ini mendorong investor obligasi untuk menuntut imbal hasil yang lebih tinggi guna mengompensasi risiko inflasi yang tetap tinggi. Pemberi pinjaman hipotek kemudian meneruskan biaya pendanaan yang lebih tinggi ini kepada para peminjam.

Meningkatnya utang pemerintah menambah sumber tekanan lain. Utang federal AS baru-baru ini melampaui ambang historis US$40 Triliun, sementara defisit anggaran yang persisten memicu kekhawatiran terhadap pasokan utang pemerintah.

Kepala Ekonom National Association of Realtors (NAR) Lawrence Yun menyoroti kendala struktural ini dalam komentar yang dilaporkan oleh The Hill: "Defisit anggaran federal yang sangat besar dan terus meningkat menyerap lebih banyak tabungan swasta dan dengan demikian menyisakan lebih sedikit modal untuk pasar hipotek."

Kombinasi tekanan inflasi, risiko geopolitik, dan ketidakseimbangan fiskal ini membantu menjelaskan mengapa suku bunga hipotek telah meningkat sekitar 1,4 poin persentase sejak dimulainya perang di Iran, menurut Reuters.

Pasar perumahan AS menghadapi guncangan lain

Biaya pinjaman yang meningkat menghantam pasar perumahan yang sudah melemah akibat beberapa tahun kenaikan harga rumah dan suku bunga yang tinggi. Menurut MBA, permohonan hipotek turun 4,2% selama pekan tersebut, mencapai level terendah sejak Februari 2025. Volume total permohonan telah hampir terpangkas setengah sejak Januari, sementara aktivitas refinancing mengalami penurunan yang sangat tajam.

Kepala Ekonom MBA Joel Kan merangkum konsekuensi langsungnya dalam komentar yang dilaporkan oleh Reuters: "Sangat sedikit pemilik rumah yang memiliki insentif untuk refinancing pada suku bunga seperti ini, dan lonjakan biaya pinjaman telah membuat banyak calon peminjam mundur dari pasar pembelian."

Pemilik rumah yang memperoleh hipotek selama pandemi, ketika suku bunga mendekati 3%, sangat enggan menjual properti mereka dan membeli rumah lain dengan suku bunga yang jauh lebih tinggi. Fenomena ini, yang dikenal sebagai efek penguncian hipotek, membatasi mobilitas tempat tinggal dan berkontribusi pada berkurangnya jumlah rumah yang tersedia untuk dijual. Sementara itu, pembeli rumah pertama kali harus menghadapi harga rumah yang tetap berada di level historis tinggi.

Ketua Eksekutif KB Home Jeffrey Mezger menjelaskan dalam komentar yang dilaporkan oleh Financial Times: "Suku bunga hipotek yang lebih tinggi semakin menekan keterjangkauan dan, bersama dengan ketidakpastian geopolitik serta hambatan ekonomi yang lebih luas, telah membuat banyak calon pembeli lebih berhati-hati dalam membeli rumah."

Permintaan yang lebih lemah karena itu dapat terus membebani konstruksi perumahan, aktivitas pembangun rumah, dan sektor-sektor ekonomi yang terkait dengan perumahan.

Trump menghadapi janji suku bunga hipotek 3%

Kenaikan kembali suku bunga hipotek menghadirkan tantangan politik khusus bagi Donald Trump, yang menjadikan penurunan biaya perumahan sebagai bagian inti dari kampanye presidennya pada 2024. Berbicara di Economic Club of New York pada September 2024, Trump secara khusus menyatakan: "Menurunkan suku bunga hipotek adalah faktor besar. Kami akan menurunkannya kembali ke, menurut kami, 3%, mungkin bahkan lebih rendah dari itu."

Kontras dengan situasi saat ini sangat mencolok. Ketika Trump kembali ke Gedung Putih pada Januari 2025, rata-rata suku bunga hipotek 30 tahun berada di 6,96%, menurut Freddie Mac. Angka itu secara bertahap turun menjadi 5,98% pada akhir Februari 2026 sebelum melonjak tajam setelah pecahnya perang di Iran.

Pada 7,49%, suku bunga yang dirilis MBA pada hari Rabu kini melampaui level yang tercatat ketika Trump kembali menjabat dan jauh di atas target kampanyenya.

Namun demikian, pemerintahan telah memperkenalkan beberapa inisiatif yang bertujuan meningkatkan keterjangkauan perumahan. Pada Januari, Trump secara khusus meminta lembaga pembiayaan hipotek Fannie Mae dan Freddie Mac untuk mendukung pembelian sekuritas berbasis hipotek senilai US$200 miliar dalam upaya menurunkan biaya pembiayaan. Presiden juga mendukung langkah-langkah yang dirancang untuk membatasi pembelian rumah keluarga tunggal oleh investor institusional besar dan mengurangi hambatan regulasi terhadap pembangunan.

Namun tantangan politik tetap ada: para pemilih umumnya menilai kebijakan ekonomi berdasarkan harga dan pembayaran bulanan yang benar-benar mereka hadapi, bukan berdasarkan langkah-langkah yang diumumkan di Washington.

Perang di Iran dan The Fed memperumit prospek ekonomi

Kebijakan moneter AS menambah tantangan lain bagi Donald Trump. Pada September, The Fed menaikkan suku bunga acuannya sebesar 25 basis poin untuk pertama kalinya sejak 2023 guna menahan tekanan inflasi. Para pengambil kebijakan juga memberi sinyal bahwa kenaikan lain bisa diperlukan sebelum akhir tahun, meskipun pasar saat ini tidak memprakirakan adanya perubahan pada pertemuan yang dijadwalkan pada akhir Oktober.

Sikap ini bertolak belakang dengan seruan berulang Trump agar suku bunga segera dipangkas. Pada hari Rabu, ketika ditanya tentang kenaikan suku bunga hipotek, presiden menggambarkan Ketua The Fed Kevin Warsh sebagai "hebat" tetapi mengkritik anggota Dewan Gubernur lainnya, dengan mengatakan bahwa mereka "ingin melihat negara ini berkinerja buruk, menurut saya, karena saya pikir suku bunga harus turun", menurut Reuters.

Menteri Keuangan AS Scott Bessent, sementara itu, mengaitkan kenaikan inflasi dan suku bunga hipotek dengan guncangan energi yang disebabkan oleh perang di Iran. Ia menyatakan dalam komentar yang dilaporkan Reuters: "Jadi begitu kita melewati konflik Iran ini, pasar energi akan memiliki pasokan yang cukup, dan kita akan bergerak turun menuju target The Fed dan suku bunga hipotek serta imbal hasil 10 tahun akan kembali turun."

Namun, penjelasan ini menyoroti kontradiksi dalam strategi ekonomi pemerintahan. Sementara Trump ingin menurunkan biaya pinjaman, perang di Iran justru membantu menjaga harga energi dan ekspektasi inflasi tetap tinggi, sehingga membatasi ruang gerak bank sentral.

Penurunan harga Minyak dapat meredakan tekanan ini, tetapi de-eskalasi geopolitik tidak akan menjamin penurunan segera pada suku bunga hipotek. Kekhawatiran terhadap utang pemerintah dan defisit anggaran akan terus mempengaruhi imbal hasil obligasi.

Ali Wolf, Kepala Ekonom Zonda dan NewHomeSource, meyakini rumah tangga harus bersiap menghadapi suku bunga yang tetap tinggi. Dalam komentar yang dilaporkan The Hill, ia memproyeksikan kisaran 6,5% hingga 8% selama 12 bulan ke depan. Prospek ini menunjukkan bahwa kesulitan pasar perumahan bisa berlanjut jauh melampaui pemilu November.

Empat minggu sebelum pemilu sela, perumahan menjadi risiko elektoral utama

Kenaikan suku bunga hipotek terjadi pada momen yang sangat sensitif bagi Partai Republik, yang berupaya mempertahankan mayoritas mereka di DPR dan Senat dalam pemilu sela 3 November.

Menurut jajak pendapat Reuters/Ipsos yang selesai pada hari Senin, biaya hidup adalah kekhawatiran utama di kalangan pemilih Amerika. Sementara itu, tingkat persetujuan Donald Trump turun ke rekor terendah 32%, memperkuat kekhawatiran tentang prospek elektoral partainya.

Perumahan sangat penting bagi pemilih yang lebih muda. Menurut survei CNBC yang diterbitkan pada bulan Juli, keterjangkauan perumahan menempati peringkat sebagai kekhawatiran politik utama di kalangan warga Amerika berusia 18 hingga 34 tahun, di atas biaya makanan dan perlindungan demokrasi.

Tantangan ini juga terlihat di beberapa negara bagian yang dapat memainkan peran menentukan dalam menentukan kendali Kongres, termasuk Pennsylvania, Michigan, dan Texas. Menurut data NAR yang dikutip Bloomberg, hampir 49% wilayah metropolitan AS kini membutuhkan pendapatan rumah tangga tahunan setidaknya US$100.000 untuk membeli rumah dengan harga median dengan uang muka 10%. Porsi itu hanya 6% pada 2019.

Bagi Demokrat, suku bunga hipotek yang tinggi memberikan argumen lain untuk menantang rekam jejak ekonomi Trump. Sementara itu, Partai Republik berupaya mengingatkan para pemilih bahwa krisis perumahan dan inflasi dimulai sebelum presiden kembali ke Gedung Putih, di bawah pemerintahan Joe Biden.

Kedua argumen mencerminkan realitas yang berbeda: kenaikan harga rumah dan krisis keterjangkauan sudah terjadi sebelum masa jabatan kedua Trump, tetapi lonjakan terbaru suku bunga hipotek terjadi di bawah pemerintahannya, dengan latar belakang perang di Iran dan tekanan inflasi yang kembali meningkat.

Namun, dengan kurang dari empat minggu hingga pemungutan suara, perbedaan ini mungkin kurang berarti bagi para pemilih dibandingkan kenyataan pengeluaran bulanan mereka.

Presiden tidak memiliki wewenang langsung untuk menetapkan suku bunga hipotek, tetapi keputusannya terkait kebijakan fiskal, perdagangan, dan geopolitik mempengaruhi kondisi ekonomi yang menentukan arahnya. Bagi Donald Trump, tantangannya kini adalah meyakinkan warga Amerika bahwa pemerintahannya masih dapat menurunkan biaya hidup, meskipun suku bunga hipotek mencapai 7,49%, inflasi tetap berada di atas target The Fed, dan harga energi terus membebani rumah tangga.

Tanpa perbaikan cepat pada indikator-indikator ini, krisis keterjangkauan perumahan bisa menjadi salah satu simbol paling jelas dari kesenjangan antara janji ekonomi Trump dan pengalaman sehari-hari para pemilih, saat Partai Republik berjuang mempertahankan kendali atas Kongres.